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被评估土地使用权年限修正该怎么计算 房地产评估的含义及房地产评估的类型是什么

2022-10-12方乐律师

  方乐律师方乐律师,现执业于广东天梭律师事务所,为人和蔼可亲,容易沟通,办案风格亲切耐心,致力于通过良好的沟通为每一个当事人提供优秀的法律服务,做好实事,帮人排忧解难。法律专业知识扎实,办案认真负责,具有较强的判断能力及逻辑分析能力,一贯坚持“以事实为依据,以法律为准绳”的原则,最大限度地维护当事人的合法权益。

  

被评估土地使用权年限修正该怎么计算

随着社会的发展,人们经济也越来越好,很多人学会了投资理财,有了钱就会购买一些土地和房子进行增值。那么大家都知道的是土地有土地的使用年限,对于一些被评估的土地又是怎么样呢下面为大家说明一下关于被评估土地使用权年限修正该怎么计算。

一、被评估土地使用权年限的修正方法

1、计算使用年期修正系数,年期修正系数按下式计算:

式中:K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;

r——土地还原率;

m——待估宗地的使用权年期;

n——比较案例的使用权年期。

2、利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正,即有:

年期修正后地价=比较案例价格×K

3、案例

若选择的比较案例成交地价每平方米为500元,对应使用权年期为30年,而待估宗地出让年期为20年,该市土地还原率为8%,则年期修正如下:

年期修正后的地价=500×1-1/30]=436.06元/m

被评估土地使用权年限为50年,参照物土地使用权年限为40年,折现率为10%,则年期修正系数K=[^-50]/[^-40]=0.99148/0.9779=1.014

公司制改造土地使用权评估:公司制改造分为改造为国有企业的土地使用权评估和改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业进行公司制改造,组建有限公司、股份有限公司、集团公司国有企业间合兼并或与非国有企业合兼并成国有企业等,改制后的企业仍为国有企业或者国有控股企业,土地资产处置仍是以划拨方式进入企业,这时的评估价格实际上是划拨土地使用权价格,而改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业改造后,国家和政府不再是土地资产的主体,如企业破产,企业上市,非国有企业兼并国有企业,国有企业出售或租赁,土地处置方式为出让或租赁。土地处置方式为出售的土地必须办理土地出让手续,与土地管理部门签定土地出让合同,补交土地出让金。补交土地出让金的数额是划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格两者之差,所以评估要分别评出划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格。土地处置方式为租赁的必须与土地管理部门签定土地租赁合同,支付租金。承租人在支付租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押,但必须依法登记。租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。

二、划拨土地使用权抵押必须事先到土地所在市人民政府土地管理部门补办土地使用权出让手续。其程序如下:

土地使用者应当持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向土地所在市、县人民政府土地管理部门提出书面申请;

市、县人民政府土地管理部门与申请人经协商一致后,签订土地使用权出让合同;

土地使用者应当在土地使用权出让合同签订之日起三十日内向土地所在市、县人民政府土地管理部门交付土地使用权出让金,办理土地使用权出让登记手续;

土地使用权抵押双方当事人,签订土地使用权抵押合同;

土地使用者应当在抵押合同签订之日起十五日内分别到市人民政府土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物登记手续。

三、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同,并出具书面证明。

乡村企业集体土地使用权抵押的,集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括:在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。

集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。

抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估,其评估结果需报经土地管理部门确认。

乡村企业集体土地使用权抵押的,土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签定后十五日内,持下列文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记:

1、被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明;

2、抵押登记申请书;

3、抵押人和抵押权人身份证明;

4、抵押合同;

5、经土地管理部门确认的地价评估报告;

6、土地使用权属证明;

7、土地管理部门认为应提交的其他文件。

经审核,不符合抵押条件的,土地管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。经审核,符合抵押条件的,土地管理部门办理抵押登记,向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。并在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内除记录抵押情况外,还应记录是否在实现抵押权时征为国有;实现抵押权时,抵押人、抵押权人及集体土地所有者的权利、义务等内容。

对于土地的相关法律,大家还是要结合当地政府的规定进行了解。如有其它内容可以咨询的专业律师。

房地产评估的含义及房地产评估的类型是什么

房地产评估的类型

1、"一般评估":这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2、房地产抵押贷款评估":这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3、"特定评估":这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。

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